– segir Björgvin G. Sigurðsson, viðskiptaráðherra
Eins og fram hefur komið í síðustu Samiðnarblöðum hafa margir áhyggjur af veikri stöðu kaupenda í fasteignaviðskiptum. Í því sambandi hefur verið bent á þá staðreynd að hér á landi er ekki gerður greinarmunur á fasteignasala sem fer með mál seljanda og fasteignasala sem fer með mál kaupanda. Raunar er það svo að í langflestum fasteignaviðskiptum á Íslandi fer sami einstaklingurinn með mál beggja. Sumir eru þeirrar skoðunar að öryggið væri meira ef þetta væri aðskilið. Í síðasta tölublaði var meðal annars rætt við umhverfisráðherra og byggingarfulltrúann í Reykjavík. Til að halda umræðunni áfram var tekið hús á Björgvini G. Sigurðssyni viðskiptaráðherra sem fer með málefni neytenda. Hann var fyrst spurður hvaða álit hann hefði á þeirri skoðun sem ýmsir hafa haldið á lofti að hagsmunir kaupenda og seljenda í fasteignaviðskiptum verði ekki tryggðir nema því aðeins að einn fasteignasali þjóni hvorum um sig, en ekki sá sami báðum eins og nú er.
„Það er athyglisvert sjónarmið,“ segir Björgvin. „Ég mælti um daginn fyrir frumvarpi til laga um fasteignaviðskipti. Það er heilmikill bálkur þar sem lagðar eru til allskonar breytingar, bæði um nám fasteignasala, starfsumhverfi þeirra og fleira. Þetta mál er búið að vera lengi í undirbúningi, fyrst í dómsmálaráðuneytinu og færðist síðan hingað um áramótin. Þetta er nýr málaflokkur hér. Við kláruðum málið hér í ráðuneytinu og það var mælt fyrir því, þótt það næðist ekki að afgreiða það úr þinginu.“
Að sögn Björgvins kom fram í undirbúningi málsins að skoðanir eru skiptar. Undanfarin ár hafa nýir viðskiptahættir verið að ryðja sér til rúms í fasteignaviðskiptum, sölum fækkað og þær stækkað og starfshættir breyst.
„Þetta eru dálítið eins og tveir heimar. Annars vegar er um að ræða sjónarmið sem hafa verið ríkjandi í fasteignasölu á Íslandi og endurspeglast í stöðu hins löggilta fasteignasala. Þar vilja menn til dæmis útrýma verktöku og þess háttar. Á hinn bóginn eru síðan sjónarmið sem hafa verið að ryðja sér til rúms, þar sem verktakar í fasteignasölu gegna lykilhlutverki. Þetta eru tveir andstæðir pólar og við höfum horft til þess að fara einhverja millileið í þessu sambandi. Í okkar augum er það aftur á móti neytandinn sem skiptir höfuðmáli. Við viljum tryggja að hann fái þjónustu fagmanna, með tilskilin réttindi. Á hinn bóginn viljum við ekki banna fólki sem ekki hefur réttindi löggilts fasteignasala að vinna á fasteignasölu. Þess vegna er farin sú leið að skilgreina mjög víðtækar reglugerðarheimildir viðskiptaráðherra til að skilgreina verktöku í fasteignasölu og setja henni hömlur. Við ætlum að skerpa á verksviði fasteignasalans.“
Stærsta fjárfestingin í lífinu
„Fyrir langflesta er þetta eina stóra fjárfestingin og um leið ævisparnaðurinn. Ef hún misheppnast, þá nær fólk sér oft ekki á strik það sem eftir er ævinnar. Við búum líka við það sérstaka umhverfi hér á Íslandi að hér þurfa allir að eiga, ungir og aldnir. Búseturéttarfyrirkomulagið er ekki almennt á Íslandi, eins og til dæmis annars staðar á Norðurlöndum. Það er að mörgu leyti hyggilegra fyrirkomulag. Þá er þessi neytendaáhætta líka miklu minni. Þetta er að sjálfsögðu spurning um aðgerðir til lengri tíma, en mér finnst við eigum að stíga skref í þá átt. Mér finnst góð hugmynd að sveitarfélög, lífeyrissjóðir, einkaaðilar og ríkið taki saman höndum við að auka valkosti í þessu sambandi. Fólk eignast íbúðarrétt í þessu kerfi, hann er verðmætur líka og verðmæti hans getur aukist.“
Að einn fasteignasali sé málsvari kaupearkomulag sem víða er þekkt. Kom sá möguleiki aldrei til álita, úr því verið er að vinna við nýja löggjöf um fasteignaviðskipti?
„Þessi kostur var skoðaður og ýmsir hafa bent á þann möguleika. Ég nefndi hann til dæmis í framsöguræðu þegar ég mælti með frumvarpinu. Ég held hins vegar að það sé hægt að gera ýmislegt annað áður en þessi kostur er valinn, ýmislegt sem eykur öryggi neytandans í viðskiptunum. Ég vil samt ekki útiloka að gripið verði til þessarar aðferðar, ef aðrar skila ekki árangri en mér þótti rétt að prófa fyrst önnur ráð, því þessi aðferð eykur að öllum líkindum flækjustigið í viðskiptunum og gerir þau örugglega kostnaðarsamari.“
Frumvarpið var ekki afgreitt á þinginu sem er nýlokið. Björgvin er spurður að því hvort það verði lagt fram í óbreyttri mynd þegar þingið kemur aftur saman í haust. „Við ætlum að skoða það betur áður en það fer aftur fyrir þingið, meðal annars í ljósi þeirra umsagna sem bárust. Þetta er eitt af því sem við skoðum betur. Það er ekki útilokað að niðurstaðan verði sú að þarna verði gerður greinarmunur á milli, í ljósi þeirra tilvika sem bent hefur verið á. Frumvarpið allt gengur út frá því að bæta stöðu neytandans. Það skiptir öllu máli að það séu vammlausir aðilar sem sjá um kaup og sölu. Það var til dæmis ákveðið að hreyfa ekki við eignarhaldinu, það eru bara löggiltir fasteignasalar sem geta átt fasteignasölur. Þannig komum við í veg fyrir að til dæmis bankar og stórir verktakar geti farið um og keypt upp fasteignasölur eins og við höfum séð gerast í sumum geirum viðskipta og er þekkt sums staðar erlendis. Með þessu teljum við okkur vera að gæta hagsmuna neytandans.“
Ekkert heilagt, nema réttur neytandans
Björgvin segir ýmislegt gott í okkar löggjöf, en kveðst munu beita sér af fullum krafti í að bæta það sem miður er. Ef leiðin sem farin hefur verið virkar ekki nógu vel, þá verði aðferðin endurskoðuð. „Það er í rauninni ekkert heilagt í því sambandi,“ segir viðskiptaráðherra. Hann segir óvíða færri tilvik um deilur eftir kaup en á Íslandi. „Ég held að löggjöfin sé alveg bærileg, til dæmis hvað varðar rétt kaupanda ef í ljós koma leyndir gallar og þess háttar. Það hefur samt sem áður oft reynst fólki erfitt að sækja rétt sinn í þeim efnum, þótt hann hafi reynst ótvíræður, eins og þið hafið til dæmis bent á í Samiðnarblaðinu. Þetta er mál sem við þurfum að ná betur utan um. Ég er þeirrar skoðunar að þetta sé eitt af stærstu neytendamálunum. Að vísu eru málin tiltölulega fá á ári eins og ég benti á, og tölfræðin okkur hagstæð. Þessi mál eru hins vegar stór og alvarleg og miklir hagsmunir í húfi. Síðan er auðvitað hugsanlegt að fólk hreinlega veigri sér við að sækja rétt sinn í minni málum, vegna þess að það er flókið og kostnaðarsamt. Það er eitt af því sem við þurfum að skoða. Ég lít þannig á að það hafi verið mikið framfaraspor að þessi málaflokkkur skuli nú eiga heima hér í viðskiptaráðuneytinu, þar sem málefni og hagsmunir neytenda eru útgangspunkturinn.“
Björgvin kveðst leggja áherslu á að bæta stöðu neytenda í fasteignaviðskiptum, en er ekki endilega þeirrar skoðunar að það þurfi flóknar og viðamiklar breytingar á vinnubrögðum og reglum til að staða þeirra batni. „Ég bendi til dæmis á umræðu sem Gísli Tryggvason, talsmaður neytenda, hefur farið fyrir og meðal annars hefur verið fjallað um í blaðinu hjá ykkur, það er svokölluð sáttaleið. Fasteignasalar hafa vissulega gegnt þessu hlutverki hér á landi, en með hliðsjón af mögulegum hagsmunarárekstrum í því sambandi má velta fyrir sér möguleikanum á að fela öðrum aðila sáttaumleitun ef mismunandi skilningur kemur upp um túlkun samninga. Þá verði látið á það reyna hvort hægt sé að finna sameiginlega lausn í ágreiningsmáli áður en farið er með það fyrir dómstóla, með tilheyrandi kostnaði og óþægindum. Þessi aðferð tónar líka vel við aðra hluti sem við höfum verið að vinna hér, varðandi svokallaða greiðsluaðlögun. Ég hef þegar kynnt frumvarp í ríkisstjórn um málið. Þá fer fólk sem lendir í greiðslu- erfiðleikum til hlutlausra aðila og óskar eftir aðlögun til fimm ára. Sé það sam- þykkt út frá skilgreindum forsendum er banka eða lánastofnun gert að ganga til samninga. Skuldarinn gengst inn á að að afsala sér tilteknum hluta launa sinna í ákveðinn tíma, en heldur ákveðnu eftir til framfærslu. Það sem hann afsalar sér fer í pott sem síðan fer til lánastofnana sem greiðsla. Þessi leið felur það í sér að lánastofnanirnar afsala sér hluta krafnanna hjá skuldaranum.
Greiðsluaðlögunin miðar að því að bæta stöðu neytenda. Sáttaleiðin er önnur slík leið og það er gott að talsmaður neytenda skuli taka upp svona mál og beita sér fyrir þeim. Hann hefur komið með margar athyglisverðar hugmyndir og tillögur í starfi sínu. Ég tek undir það sem hann hefur sagt í þessu sambandi, að það sé þjóðhagslega hagkvæmt að leita sátta í stað þess að fara með allt fyrir dómstóla. Það borgar sig fyrir báða aðila, líkt og greiðsluaðlögunin sem ég minntist á. Sú leið fækkaði gjaldþrotum í Danmörku um 60%. Það er hægt að reikna út beinan fjárhagslegan ávinning beggja. Sá sem lánar peninga fær hluta af því sem hann lánaði til baka, vonandi sem mest af því, í stað þess að sækja það með því að keyra einstaklinginn í þrot, með tilheyrandi kostnaði og oft rýrri eftirtekju. Eftir stendur svo einstaklingurinn slyppur og snauður, útskúfaður úr samfélaginu, niðurbrotinn og beygður. Þetta er vond leið og ómanneskjuleg og ég vona að okkur takist að útrýma henni.“
Kerfið til staðar í sýslumannsembættunum
Björgvin er þeirrar skoðunar að sáttaleiðin geti leitt til lykta minni mál og mál sem nú fara ekki lengra en valda ergelsi og vandræðum fyrir alla aðila. Hann bendir á að þess séu mörg dæmi að vinir og kunningjar séu að byggja hver fyrir annan og eðlilega komi oft upp mismunandi skilningur á því hver eigi að greiða hvað. Mörg leiðindamál hafi komið upp í þessu sambandi, sem hægt hefði verið að afstýra með viðeigandi úrræðum. „Ég held að sáttaleiðin gæti leyst mörg smærri deilumál sem nú fara ekki fara fyrir dómstóla af því að það er svo dýrt og erfitt, en valda samt sem áður ómældum leiðindum og vandræðum fyrir alla. Sáttaleiðin felur í sér að þeir sem deila standi upp sáttir og að deilan sé afgreidd með einhverjum hætti, það er að segja ef niðurstaða fæst. Annars eiga menn auðvitað val um dómstólaleiðina, ef sáttaleiðin gengur ekki upp. Þetta er leið sem hefur verið farin annars staðar með góðum árangri.
Hér á landi höfum við öll skilyrði til að fara þessa leið. Við erum með sýslumannsembættin, sem eru séríslensk fyrirbæri og þau hafa nánast þetta skilgreinda hlutverk nú þegar, þannig að það þyrfti ekki að fara í flóknar kerfisbreytingar til að gera þessari aðferð hærra undir höfði en nú er. Það væri fróðlegt að heyra álit dómsmálaráðherra á þessu. Mér finnst þetta að minnsta kosti mjög athyglisverð hugmynd,“ segir Björgvin G. Sigurðsson, viðskiptaráðherra og er rokinn til að sinna málum í tengslum við jarðskjálftana miklu á Suðurlandi nýverið.